Martin Sillandi, Colonna ärikinnisvara maakler
Viimasel ajal on palju arutletud selle üle, milline on büroopindade tulevik peale koroonapandeemia vaibumist, sest paljud kontorid on pikalt pooltühjad seisnud ja inimeste töötamisharjumused muutunud. Üürileandjana näeme, et koroonaaeg on ettevõtete ootusi kontoripindadele oluliselt ümber kujundanud ning nendele vastamiseks peame tegema korrektuure ka enda pakkumistes. Samas on üürnikel äripindade turul valiku tegemisel vabamad käed kui kunagi varem.
Ajal, mil uued äripinnad kerkivad hoogsalt ning arendajad meelitavad ettevõtteid moodsate ja võrdlemisi kallite kontoriruumidega, on turul suur valik vakantseid büroopindasid kuni poole odavama hinnaga pisut vanemates hoonetes. Vanem hoone ei tähenda aga, et tegemist oleks aegunud kontoriga – vastupidi, ka need ruumid vastavad kõigile kaasaegsetele tehnilistele nõudmistele ning on tihti oma võimalustes palju paindlikumad kui uued pinnad.
Uued nõudmised büroopindadele
Selleks, et turu nõudmistele vastata ja aktiivselt konkurentsis püsida, tuleb ärikinnisvara pakkujatel olukorraga kiirelt kohaneda ja pakkuda tänapäevaseid lahendusi. Näiteks on inimesed peale pikalt kodukontoris olemist harjunud privaatsusega, mistõttu oodatakse ka kontorisse tagasi pöördudes võimalust olla rohkem omaette.
Võib väita, et avatud kontorite aeg on tegelikult läbi saamas ja bürooruumide planeerimisel tuleb rohkem mõelda, kuidas paigutada sinna lisaks koosolekuruumidele ka väiksemaid kõnebokse. Heaks näiteks on siin Tallinnas Lelle 24 asuvad büroopinnad, kus suuri avatud kontoriruume ääristavad reas mitmed väikesed kõneboksid, mis on mugavad telefonikõnede või videokoosolekute pidamiseks. Sel moel on töötajal olemas nii vajalik privaatsus kui ka sotsiaalsem koostöötamise ruum.
Teine suund olemasolevate ruumide ümberplaneerimisel on kindlasti see, et oleks rohkem väiksemaid pindasid. Kui uutes majades naljalt alla 100-ruutmeetriseid pindasid ei pakuta ja tehakse pigem korruste kaupa valmis plokke, siis vanemates hoonetes saame pakkuda pindasid vastavalt üürniku soovidele. Kuna väga populaarseks on muutunud iluteeninduse pakkumine, siis selleks otsitakse pigem väikest oma vee- ja kanalisatsiooniga ruumi. Oleme ehitanud olemasolevaid kontoreid ümber, et pakkuda ka 10-ruutmeetriseid pindu, mis täna leiavad üürniku väga kiirelt.
Koroona mõju üldisemalt on kindlasti see, et üüripinnal peaks olema oma sansõlm ehk tualeti ja kätepesu võimalus, mitte tualett mitme kontori või ettevõtte peale ühises koridoris. Samuti soovitakse oma köögi- ja puhkenurka – ikka selleks, et oleks vähem kontakte võõrastega.
Koroonaaja loodud võimalused
Koroonaaeg ei ole muutnud ainult üürnike ootusi, vaid see on loonud ka mitmeid uusi võimalusi. Näiteks varasemalt pigem defitsiitkaubaks olnud parkimiskohad kesklinna büroohoonete ümbruses on nüüd vabanenud tänu kodukontorisse liikunud töötajatele. Näiteks Colonna Lelle tornide või Pirita tee 102 hoone näitel on parkimiskohtade valik täna üpris lai. Samas peab kindlasti arvestama, et väga pikalt mõelda ei tasu, kuna inimeste kontorisse naasmisel vabad kohad kaua ei püsi.
Üürileandjate seas on kõrgelt hinnatud üürnikud, kes otsivad oma ettevõttele uut kodu pikemaks ajaks. Ärikinnisvaraturg on võrreldes varasema ajaga kindlasti oluliselt paindlikumaks muutunud ja selles suunas areng jätkub hoogsalt. Täna ei dikteeri tingimusi enam niiväga kinnisvaraomanikud, kuivõrd üürnikud. Samas on üürileandjad paindlikud just siis, kui üürnik on valmis ennast pikemalt siduma. Näiteks pakub Colonna hetkel Lelle 24 tornis äripindu hinnaga 9 eurot ruutmeetrilt juhul, kui klient sõlmib lepingu viieks aastaks.
Kokkuhoid kuni kolmandik üürikuludest
Büroopinna valikut võib võrrelda auto ostmisega – kas valida salongist uhiuus sõiduk või osta selline, mis on juba mõned kilomeetrid läbinud, kuid väga heas korras. Hinnavahe võib olla märkimisväärne. Kui kõrvutada kõik üüripinnaga kaasnevad kulud, võib vanemas hoones kontorit üürides hoida kokku hinnanguliselt kuni kolmandiku kontorikuludelt.
Kontorivahetuseks on praegu ideaalne aeg, sest väga paljud head üüripinnad on vabanenud ning saadaval taskukohase hinnaga. Näiteks keskmise suurusega ettevõttel, kellele olemasolev kontoripind kas väikseks on jäänud või kulude seisukohalt väljavahetamist vajab, on valik turul väga lai. Kui uusarendustes pakutakse kontoreid umbes 15-eurose ja kõrgema ruutmeetrihinnaga, siis vanemates hoonetes, mis asuvad nende samade uusarenduste naabruses, on kvaliteetseid büroopindu võimalik üürida ka 10-eurose ruutmeetrihinnaga või isegi alla selle.
Uute hoonete puhul võivad kommunaalkulud esmapilgul tunduda väiksemad, sest vaadatakse näiteks ainult küttekulu, mis A-klassi hoone puhul on madalam kui B- või C-klassi puhul. Samas ei pöörata kohe tähelepanu sellele, et uutes hoonetes on erinevaid regulaarset hooldust nõudvaid tehnoseadmeid rohkem, millega kaasnevad jooksvad kulud on üpris kõrged.
Toon võrdluseks Colonnale kuuluva täielikult renoveeritud Meistri ärimaja Mustamäel, mille üürihind täna on keskmiselt 7 eurot/ruutmeeter, kõrval uue maja üürihinnad 12-14 eurot. Samas jäävad Meistri hoone kommunaalkulud ka talvel alla 2,5 euro ruutmeetrilt, mida uus maja kõrval kindlasti pakkuda ei saa.